Bir taşınmaz birden fazla kişinin ortak mülkiyetinde olduğunda — miras yoluyla, birlikte satın alma yoluyla ya da başka bir sebeple — ortaklar zaman içinde taşınmazın kullanımı, satışı veya paylaşımı konusunda anlaşamayabilir. Bu durumda başvurulan hukuki yol, ortaklığın giderilmesi davasıdır; uygulamada eski adıyla "izale-i şüyu" olarak da bilinir.
Paylı mülkiyet ile elbirliği mülkiyeti farkı
Taşınmaz üzerindeki ortaklık iki şekilde olabilir. Paylı mülkiyette her ortağın payı bellidir ve pay tapuda ayrı ayrı gösterilir. Elbirliği mülkiyetinde ise — örneğin henüz paylaşılmamış bir miras söz konusuysa — tüm ortaklar taşınmazın bütününe birlikte maliktir, belirli bir pay yoktur. Dava açılmadan önce hangi mülkiyet türünün söz konusu olduğunun tespiti, izlenecek yolu doğrudan etkiler.
Dava süreci nasıl işler?
Ortaklardan biri, diğer ortaklarla anlaşma sağlanamadığında, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde dava açabilir. Mahkeme öncelikle tarafları uzlaşmaya davet eder; taraflar taksim (bölüşme) konusunda anlaşırsa taşınmaz fiilen bölünerek paylaştırılır. Anlaşma sağlanamazsa ya da taşınmazın niteliği bölünmeye uygun değilse, mahkeme satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verir.
Satış mı, aynen taksim mi?
- Aynen taksim: Taşınmazın fiziki olarak bölünüp her ortağa ayrı bir parça verilmesidir. İmar mevzuatına uygunluk ve bölünebilirlik şarttır.
- Satış yoluyla giderme: Taşınmaz açık artırmayla satılır, elde edilen bedel paylar oranında ortaklar arasında paylaştırılır. Uygulamada en sık karşılaşılan sonuç budur.
Dava açmadan önce: zorunlu arabuluculuk
01.09.2023 tarihinden itibaren yürürlükte olan düzenlemeyle, ortaklığın giderilmesi davalarında arabuluculuğa başvurulmuş olması dava şartı hâline gelmiştir. Yani dava açılmadan önce, davacının diğer tüm paydaşlarla birlikte bir arabulucu önünde görüşmesi zorunludur. Bu aşamada anlaşma sağlanamazsa düzenlenen son tutanak dava dilekçesine eklenir; arabuluculuğa hiç başvurulmadan açılan davalar usulden reddedilir.
Süreçte dikkat edilmesi gerekenler
Dava açılmadan önce tapu kaydının güncel hâlinin incelenmesi, varsa üzerindeki takyidatların (ipotek, haciz vb.) tespit edilmesi önemlidir. Ayrıca dava sürecinde bilirkişi incelemesi yapılarak taşınmazın değeri ve bölünebilirliği hakkında rapor alınır; bu rapor mahkemenin kararını doğrudan etkiler. Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir; sürecin tamamı — arabuluculuktan satış veya taksim kararının kesinleşmesine kadar — uygulamada ortalama 1,5-3 yıl arasında sürebilmektedir.