Bir taşınmazın genel yola hiç bağlantısı yoksa ya da mevcut bağlantı ihtiyacı karşılamıyorsa, malik komşu taşınmazlardan geçiş hakkı talep edebilir. Bu hak, Türk Medeni Kanunu'nda düzenlenen "zorunlu geçit hakkı" kurumuna dayanır ve dava yoluyla tesis edilir.
Zorunlu geçit hakkı hangi durumlarda istenebilir?
Geçit hakkı talebinin kabul edilebilmesi için taşınmazın yola bağlantısının bulunmaması ya da mevcut bağlantının taşınmazın kullanım amacına göre yetersiz kalması gerekir. Talep, taşınmazın en az zarar verecek şekilde komşu parsellerden geçiş sağlanmasını amaçlar; mahkeme bu dengeyi gözeterek karar verir.
Dava süreci
Geçit hakkı davası, dava konusu bedele bakılmaksızın asliye hukuk mahkemesinde açılır (HMK m. 2) — talep bir bedel karşılığında ayni hak kurulmasına yönelik olduğundan malvarlığına ilişkin dava sayılır. Yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir; bu kesin yetki kuralıdır. Mahkeme, bilirkişi incelemesiyle çevredeki parselleri, mevcut yolları ve en uygun güzergâhı tespit eder. Geçit hakkı tanınan taşınmaz maliki, TMK m. 747 uyarınca bu haktan yararlanan taşınmaz sahibine "tam bir bedel" öder; bu bedel "geçit bedeli" olarak adlandırılır ve bilirkişi raporuyla hesaplanır.
Kime karşı açılır?
TMK m. 747/2 uyarınca bu hak, önce mülkiyet ve yol durumuna göre geçidin istenmesi en uygun düşen komşuya karşı; bu mümkün değilse geçitten en az zarar görecek olan komşuya karşı kullanılır. Bu iki aşamalı sıralama mahkemece gözetilir. Talep hakkı, TMK'da öngörülen 15 yıllık zamanaşımı süresine tabidir.
Hangi güzergâh seçilir?
- Geçit, komşu taşınmazlara en az zarar verecek şekilde belirlenir.
- Birden fazla komşu parsel arasından geçiş mümkünse, en kısa ve en az zarar veren güzergâh tercih edilir.
- Tapuya şerh edilen geçit hakkı, taşınmaz el değiştirse dahi geçerliliğini korur.
Sıkça karşılaşılan uyuşmazlıklar
Uygulamada en sık görülen anlaşmazlıklar, geçit bedelinin miktarı ve güzergâhın komşu taşınmaza verdiği zarar üzerine çıkar. Bu nedenle dava açılmadan önce yerinde keşif ve bilirkişi raporu büyük önem taşır.